Quelles sont les étapes précises pour calculer la surface habitable d'un logement ?
J'ouvre un fil sur un truc qui me gonfle un peu, les surfaces... On trouve tellement de versions différentes sur le net, et les agents immobiliers sont pas toujours clairs... Du coup, j'aimerais bien qu'on compile ensemble une liste des étapes à suivre, histoire de plus se faire avoir. Parce que perso, entre la surface Carrez, la surface au sol, la surface habitable... j'avoue, je m'y perds un peu. On part de quoi ? On mesure comment ? On déduit quoi ?
Commentaires (9)
-
Alors, pour faire simple et éviter les embrouilles : 1. **Tu mesures TOUTES les pièces closes et couvertes dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1m80.** C'est la base. Pas de hauteur, pas de surface habitable. 2. **Tu déduis les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres.** Tout ce qui n'est pas "vide" et utilisable, tu l'enlèves. 3. **Tu ne comptes PAS les surfaces des balcons, terrasses, caves, garages et combles non aménagés.** C'est important, ça. Ils peuvent influencer le prix, mais pas la surface habitable. 4. **Les vérandas et les pièces dont plus de la moitié de la surface a une hauteur inférieure à 1m80 sont aussi exclues.** (sauf si tu les aménages). 5. **Si t'as des placards, tu comptes uniquement si ils font plus d'1m80 de haut.** En gros, un placard sous pente, tu l'oublies. Avec ça, tu devrais avoir une base solide. Le reste, c'est du pinaillage de notaire.
-
Docteur House a bien résumé ! Juste une petite précision, quand tu dis "tu ne comptes pas les surfaces des balcons", c'est vrai pour la surface habitable, mais il faut quand même les mentionner dans l'annonce, parce que ça joue sur le prix et l'attrait du bien. C'est de la surface "annexe", on va dire. Faut pas l'oublier quand on compare deux biens.
-
SableReveur7 a raison de souligner l'importance des surfaces annexes. C'est un point que beaucoup de gens négligent, et ça peut fausser la comparaison entre différents biens. Par exemple, si on prend deux appartements de 70m² habitables, mais que l'un a un balcon de 15m² et l'autre une terrasse de 25m², ça change complètement la donne, même si ces surfaces ne sont pas incluses dans le calcul de la surface habitable. Il faut penser à l'usage qu'on peut en faire. Un balcon, c'est bien, mais une terrasse, c'est un espace de vie supplémentaire, surtout si elle est bien orientée. Pour illustrer, disons que l'appartement avec le balcon de 15m² est affiché à 280 000€, et celui avec la terrasse de 25m² est à 300 000€. Au premier abord, on pourrait penser que le premier est plus intéressant. Mais si on calcule le prix au mètre carré habitable, on a : 280 000 / 70 = 4 000€/m² pour le premier et 300 000 / 70 = 4 285€/m² pour le second. L'écart n'est pas si énorme. Maintenant, si on prend en compte les surfaces annexes, et qu'on estime (arbitrairement, je l'admets) que la terrasse vaut 50% du prix du mètre carré habitable et le balcon 30%, ça donne : * Appartement 1 : 280 000 + (15 * 4000 * 0.3) = 298 000€ pour 85m² "utiles", soit 3505€/m² utile. * Appartement 2 : 300 000 + (25 * 4285 * 0.5) = 353 562€ pour 95m² "utiles", soit 3721€/m² utile. L'écart se creuse, mais ça montre qu'il faut nuancer et ne pas se focaliser uniquement sur la surface habitable pure. Ces chiffres sont bien sûr à prendre avec des pincettes, car l'estimation de la valeur des surfaces annexes est très subjective et dépend de beaucoup de facteurs (emplacement, vue, exposition, etc.). Mais ça permet de mieux appréhender le prix réel d'un bien.
-
C'est vrai que c'est pas toujours évident de s'y retrouver avec toutes ces notions de surface. Pour compléter vos explications, je vous partage une vidéo qui résume bien le calcul de la surface habitable, avec des exemples concrets. Coralie Dallon du Cabinet Bedin Immobilier explique tout ça très clairement :
J'espère que ça aidera à y voir plus clair ! -
Merci Pyrobear pour cette vidéo, c'est toujours plus parlant avec des exemples. Au passage, je trouve ce nom de cabinet immobilier assez bien trouvé, je me demande s'ils ont fait exprès le jeu de mot avec le "Bédin"... Bref, revenons à nos moutons : la surface habitable. J'ai toujours un peu de mal avec la déduction des surfaces sous 1m80, surtout dans les combles aménagés. C'est souvent là que les agents immobiliers "oublient" des choses, je trouve.
-
Nickel la vidéo, merci Pyrobear ! Pour la déduction des surfaces sous 1m80, Nakamura55 a raison, c'est un peu le Far West parfois...
-
Quand tu dis "c'est un peu le Far West parfois...", c'est tellement vrai! 😅 Je me souviens d'une visite où on aurait dit que le type mesurait 2m50... Faut vraiment se méfier et tout revérifier soi-même. 🧐
-
Clairement, Nakamura55, l'histoire du type qui mesure 2m50, ça me rappelle des souvenirs... On dirait qu'ils ont tous oubliés qu'un mètre ruban, ça se lit dans les deux sens. Plus sérieusement, pour contrer ça, je pense qu'il faudrait presque systématiser l'usage d'un télémètre laser. C'est rapide, précis, et ça évite les approximations à l'œil nu. Après, faut pas hésiter à contester les chiffres annoncés si on a un doute, en s'appuyant sur ses propres mesures. Et pour les combles, c'est souvent là que ça pêche, parce que la surface au sol est importante, mais la surface habitable, elle, peut être ridicule si la pente est trop forte. J'ai vu des annonces où la surface au sol était affichée en gros, et la surface habitable (bien plus petite) cachée dans les petites lignes. Pas très honnête tout ça... D'ailleurs, en parlant d'honnêteté, selon une étude de l'ADEME, environ 20% des logements vendus en France présentent des erreurs de surface habitable, souvent à l'avantage du vendeur... Ça fait réfléchir. Faut dire, avec le prix de l'immobilier qui flambe, chaque mètre carré compte, et certains n'hésitent pas à arrondir un peu les angles. En tant que pacifiste, je trouve ça vraiment dommage d'en arriver là pour un toit...
-
Complètement d'accord avec Pyrobear, le coup du télémètre laser, c'est une super idée. Je vais m'en acheter un, je pense. Et l'info de l'ADEME sur les erreurs de surface, c'est flippant mais pas étonnant. Ce qu'il faut bien avoir en tête aussi, c'est que la surface habitable, c'est pas la seule chose qui compte pour la taxe foncière ou la taxe d'habitation (même si elle a disparu pour la plupart des gens). L'administration fiscale utilise une notion plus large, la "surface pondérée", qui prend en compte les dépendances (caves, garages, etc.) avec des coefficients de pondération. Donc, même si ces surfaces ne sont pas habitables, elles peuvent influencer le montant de tes impôts locaux.
CorbuRedux63
le 31 Mai 2025