Quelles sont les meilleures méthodes pour déterminer la valeur d'un duplex ?
Je me demandais, pour fixer le prix d'un duplex, vous utilisez quoi comme approche ? J'ai bien pensé aux comparables, mais c'est pas toujours évident de trouver des biens vraiment similaires dans le même secteur. Est-ce qu'il y a des calculateurs en ligne fiables ou des astuces pour affiner l'évaluation ? Je suis preneur de vos lumières.
Commentaires (12)
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Ah, les comparables, la croix et la bannière ! J'en sais quelque chose, avec les toits, chaque maison a sa propre histoire, ses tuiles uniques... Bref. Pour les duplex, c'est pareil, c'est un peu au cas par cas. Ce que tu dis sur la difficulté de trouver des biens *vraiment* semblables, c'est tellement vrai. Surtout si on commence à regarder les finitions, l'état général, et tout le tralala. Les calculateurs en ligne, perso, j'y crois moyen. C'est bien pour avoir une idée très, très vague, mais ça ne remplace pas une bonne analyse du terrain. Faut pas oublier que ces outils se basent sur des moyennes, et que la réalité, elle est jamais pile dans la moyenne. Surtout dans l'ancien. Si tu veux vraiment affiner, voici ce que je ferais (en plus des comparables, bien sûr, faut pas les jeter complètement) : 1. **Évaluation des revenus locatifs potentiels :** Un duplex, c'est fait pour louer, non ? Regarde combien tu pourrais tirer de chaque logement. Après, faut soustraire les charges (taxes foncières, assurance, entretien, etc.). Ce qui reste, c'est ton revenu net potentiel. Et ça, ça vaut de l'or pour convaincre un banquier ou un acheteur. 2. **Analyse des coûts :** Fais une liste de tous les frais possibles : travaux à prévoir (toiture, façade, isolation…), mise aux normes (électricité, gaz…), etc. Ça peut vite chiffrer, et faut pas avoir les yeux plus gros que le ventre. 3. **Faire appel à un pro :** Un expert immobilier, ça coûte, c'est sûr. Mais au moins, t'as un avis neutre et argumenté. Il pourra te donner une fourchette de prix réaliste, en tenant compte de tous les facteurs (emplacement, état, potentiel, etc.). Et puis, ça peut servir d'argument de vente, si tu décides de revendre plus tard. Pour les astuces, ben… essaie de te mettre à la place d'un acheteur. Qu'est-ce qui te ferait craquer ? Une belle vue ? Un jardin bien entretenu ? Des équipements modernes ? Faut mettre en valeur les atouts du bien, et gommer les défauts (un coup de peinture, ça fait des miracles !). Et surtout, ne te précipite pas. Prends le temps de bien analyser le marché, de comparer les offres, de négocier les prix. C'est un investissement important, faut pas le prendre à la légère.
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Quand tu parles de se mettre à la place de l'acheteur, c'est vraiment la clé. Les petites rénovs, un jardin nickel, ça peut faire la différence. Faut pas négliger l'aspect "coup de coeur", même si on est dans les chiffres d'habitude. Par contre, pour les travaux, faut bien les chiffrer et être transparent, sinon ça peut se retourner contre nous.
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Mouais, le coup de cœur, je suis pas sûre que ça marche à tous les coups 🙄. Les acheteurs, ils regardent surtout le rendement locatif et les charges. Si c'est pas rentable, ils passent à autre chose, peu importe le joli jardin 🌻. Faut rester pragmatique, c'est un investissement, pas un coup de foudre 💘.
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C'est clair, faut pas se leurrer, le rendement reste roi. Le reste, c'est du bonus si ça passe, mais c'est pas ça qui va décider l'affaire, même si c'est joli.
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Quand tu dis que tu as pensé aux comparables, tu as regardé sur quel secteur géographique exactement ? Parce que parfois, en élargissant un peu la zone de recherche, on peut trouver des biens plus pertinents, même si c'est pas pile dans la même rue. Y a des subtilités de quartier qui peuvent jouer énormément.
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Pour les comparables, j'ai surtout regardé dans un rayon de 500m autour du bien. Mais c'est vrai que ça peut valoir le coup d'étendre un peu, quitte à pondérer après avec les spécificités du quartier. Merci du conseil !
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Quand tu dis que tu as regardé dans un rayon de 500m, t'as pris en compte les micro-marchés ? Genre, une rue peut avoir une cote différente de la rue d'à côté, même si c'est à 2 pas. Ça peut fausser les comparatifs, non ?
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Oui, c'est un point. Disons que j'ai regardé les prix au m2, mais sans trop affiner au niveau de la rue exacte. Je vais creuser cette piste, voir si ça change la donne.
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Affiner au niveau de la rue, c'est pas du luxe, surtout si t'es dans un coin un peu... comment dire... hétéroclite 🤔. Déjà vu des variations de dingue juste en changeant de numéro, alors la rue...
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C'est exactement ça, Elif ! C'est pour ça que je trouve cette vidéo intéressante, elle aborde justement la question de l'évaluation en tenant compte des particularités locales. Je la partage, ça peut donner des pistes :
Le type explique bien comment acheter des biens au Canada, mais sa méthode peut s'adapter ailleurs, je pense. -
Merci pour le partage de la vidéo, CurioShop15, je vais regarder ça attentivement. L'approche canadienne peut sûrement apporter un éclairage intéressant, même si on est pas sur le même marché.
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J'imagine que ce qu'il dit sur les taux d'intérêt là -bas, faudra faire la conversion avec ce qui se fait ici. M'enfin, l'idée générale doit rester valable.
Docteur House
le 12 Mai 2025